Historias de éxito con seguros de título
Rechazo de servidumbre - No puede llegar a allá desde aquí
Betty G., una agente de bienes raíces, compró un lote sin
desarrollar en un condado rural del norte de California. También
adquirió una póliza de seguro de título, protegiendo no sólo su
título de propiedad del lote, sino también una servidumbre de paso
sobre el terreno contiguo, beneficiando a su lote. El lote era el
que estaba ubicado más al norte de un fraccionamiento de cuatro
lotes. El fraccionador original había intentado mantener una
servidumbre sobre un camino de norte a sur existente que
atravesaba el lote ubicado más al oeste de los tres lotes del sur.
Sin embargo, el documento que intentaba mantener la servidumbre
estaba viciado, porque no contenía el texto necesario para dar
aviso público de la creación de una servidumbre. Cuando los
propietarios de los tres lotes del sur se enteraron de que Betty G.
pretendía desarrollar su parcela dividiéndola en dos lotes y
construyendo casas para venta, cuestionaron legalmente su derecho
sobre la servidumbre. Betty G. presentó un reclamo mediante su
póliza de título.
Se determinó que una acción de reformulación para reformar el
documento para reflejar correctamente la intención del fraccionador
de crear una servidumbre podía tener éxito. También se determinó que
Betty G. tenía derecho a una servidumbre por implicación, necesidad
y, posiblemente, prescripción.
Luego de este análisis se contactó
a los propietarios de las tres propiedades al sur. Después de
explicar que Betty G. tenía derecho a la servidumbre según
cualquiera de varias teorías legales, dos de los dueños accedieron a
ejecutar los documentos necesarios para conceder a Betty G. una
servidumbre sobre sus propiedades.
El propietario del terreno más al sur, sin embargo, siguió
cuestionando el derecho a la servidumbre. Insistió de manera
inflexible en sólo ejecutar los documentos de servidumbre si
Betty G. acordaba no desarrollar su propiedad. Obviamente, eso era
inaceptable. A través de una serie de correspondencia se hizo
evidente a los propietarios más al sur que la alternativa a un
convenio involucraría necesariamente litigación u otros mecanismos
de resolución de disputas. Después de varias semanas de diálogo y
correspondencia, los propietarios de más al sur aceptaron un arreglo
monetario a cambio de una escritura de traspaso de la servidumbre
que fuera clara e inequívoca.
Este reclamo se solucionó en cuestión de semanas. Aún más, dados
los hechos, Betty G. tuvo la tranquilidad de saber que si deseaba
vender la propiedad durante el tiempo en que el reclamo estaba
pendiente, el seguro de título estaría disponible para su nuevo
comprador mientras se continuaban los esfuerzos para resolver el
problema de servidumbre..
Betty G. declaró que, como agente de bienes raíces, siempre
había considerado al seguro de título como un obstáculo que retrasaba
el hacer un cierre. Sin embrago, después de haber resuelto su reclamo
con tan buen resultado, se dio cuenta de lo importante que es realmente
el seguro de título.
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